SCPI

Tout savoir sur le fonctionnement des SCPI


Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier permettent d’investir de façon indirecte dans l’immobilier locatif.

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Découvrez dans le Guide des Sociétés Civiles de Placement en Immobilier tous les conseils, exemples et astuces pour bien investir.

 

L’investissement immobilier à travers la pierre papier

 

Dans la situation économique actuelle, avec des taux courts en baisse et des taux long qui fluctuent beaucoup sur le marché, l’investissement immobilier s’est hissé peu à peu en tête des investissements réalisés.
En termes de performance sur le marché, l’investissement immobilier arrive en tête en considérant les 20 dernières années.
Le marché immobilier est très concurrentiel et attire beaucoup d’actifs. Le marché immobilier est créateur d’emploi, certains investissements réalisés sont des développements immobiliers qui peuvent conduire à une amélioration significative de la qualité de vie de certaines personnes.
L’immobilier est un investissement durable qui peut à terme avoir de très bonnes retombées économiques sur le pays.
Les investisseurs souhaitant réaliser un investissement immobilier peuvent investir indirectement notamment à travers la pierre papier. Les investissements dans la pierre papier possibles sont les SCPI de rendement, les SCPI fiscales, les OPCI, les SIIC, les foncières, OPCVM immobilier etc.

Investissement dans la pierre papier


Investir dans la pierre papier permet à l’investisseur de placer son épargne sur un actif immobilier réel. L’acheteur va ainsi bénéficier des nombreux avantages liés à la détention du bien immobilier sans avoir à en assumer les charges.
L’investissement dans la pierre papier est devenu très populaire depuis quelques années, le niveau de collecte réalisé atteint des sommets.
La collecte des SCPI s’élève entre 2,5 et 3 milliards d’euros par an. La capitalisation globale des SIIC a atteint un niveau historiquement élevé de 57 milliards d’euros.

Les risques de l’investissement dans la pierre papier


Le risque de l’investissement dans la pierre papier est la perte de capital. Pour récupérer le capital investi, les investisseurs revendent les parts de SCPI qu’ils détiennent. Une très mauvaise configuration de marché peut entraîner  une importante baisse de la valeur des parts.
Sur 30 ans, la performance des foncières est la plus élevée, elle présente également une volatilité très forte.
La rentabilité des actifs immobiliers est en baisse, due à la demande très forte des actifs immobiliers.
L’investissement immobilier est un investissement de long terme qui est soumis à la conjoncture économique.

Bulle immobilière ?


L’attraction des investisseurs pour l’immobilier pourrait laisser à penser que le marché immobilier connait actuellement une bulle immobilière.
Les loyers en France sont économiquement bas, la valorisation des biens immobiliers est cohérente.
Les loyers bas et la cohérence des prix des biens immobiliers ne laissent paraître aucune surévaluation du marché immobilier. Il n’y a, a priori, aucune bulle immobilière en France.
En Angleterre par contre, la hausse continue des loyers et des prix des biens immobiliers pourrait être en bulle immobilière.

Les SCPI de rendement


La baisse des taux a entraîné une orientation de l’investissement vers les SCPI. L’investissement dans les SCPI de rendement connait depuis quelques années une augmentation importante. Ceci est dû au fait que la diversification vers les SCPI de rendement s’est imposée comme étant obligatoire et nécessaire.

La gestion de la SCPI


La gestion de la SCPI est assurée par une société de gestion. La société de gestion s’occupe de la constitution du parc immobilier de la SCPI. Elle trouve les locataires et s’occupe également de la collecte des loyers. Des frais de gestion sont prélevés sur les revenus fonciers et financiers de la société. Les associés de la SCPI ne sont pas en charge du paiement des frais de gestion. Elles représentent un pourcentage des revenus de la SCPI. Le reste des revenus après prélèvement des frais de gestion est reversé aux porteurs de parts selon le nombre de parts détenu par chacun d’eux.

Fiscalité des SCPI


La SCPI est fiscalement transparente, cela signifie que toute la fiscalité des SCPI est prise en charge par les porteurs de parts. Les revenus fonciers, financiers et les éventuelles plus-values reçues par le souscripteur lors de la vente de leurs parts de SCPI sont imposés au titre de l’impôt sur les revenus.

Les nouvelles générations de SCPI de rendement


La SCPI est un produit important de diversification. La collecte de la SCPI connait une accélération très forte depuis quelques années.
Les biens immobiliers étant limités dans l’espace, certaines SCPI ont tendance à se diversifier à l’étranger. En Allemagne, la fiscalité douce, la stabilité des loyers et d’autres points attirent de nombreux investisseurs. Les allemands n’ont pas une grande préférence pour la détention de biens immobiliers, ce qui rend le marché locatif allemand très intéressant.
La diversification vers l’immobilier de santé est elle aussi très intéressante. Sachant qu’une française sur 2 va être centenaire, il est évident que dans quelques années la demande de services pour personnes âgées va connaitre une importante augmentation. Ces SCPI seront donc là pour faire face à cette demande.
De nombreuses autres diversifications sont possibles, comme l’intégration de biens acquis en viager ou en nue-propriété.

Couple rentabilité-risque des SCPI de rendement


Le rendement des SCPI de rendement est assez élevé, Il est estimé en moyenne entre 5 et 8 % par an. Les risques associés à la détention des parts de SCPI ne sont pas nombreux. Le couple rentabilité-risque de la SCPI est donc favorable.
La France présente une très bonne gestion du risque locatif. Les plus-values étant liées au marché immobilier sont volatiles et donc très difficiles à anticiper.
La rémunération de l’investissement résidentiel est de 2 à 3% par an, elle est faible comparée à l’investissement d’entreprise.
Beaucoup de SCPI de rendement investissent en priorité dans l’immobilier d’entreprise. Celles-ci présentent un taux d’occupation plus élevé et moins de risques d’impayé.
L’investissement immobilier d’entreprise présente néanmoins certains inconvénients. La demande locative est fortement influencée par la conjoncture économique.
L’environnement est en constante évolution, les immeubles de bureau sont soumis à une obsolescence. Leur durée de vie est de 30 ans en moyenne.

Quel avenir pour les SCPI de rendement ?


Les investisseurs ont une forte attraction pour les SCPI. Cette attraction est due à la forte rentabilité qu’offrent ces investissements combinée à des risques assez faibles.
La performance des SCPI est très sensiblement corrélée à l’activité économique. L’avenir des SCPI est donc lié à la situation du marché.
Les individus ont des idées différentes quant à la situation économique dans les années à venir. Il y a les optimistes d’un côté et les pessimistes de l’autre.
Pour les optimistes, la situation économique devrait repartir. Une croissance de la production et de l’inflation pourrait permettre aux investisseurs de profiter des rendements intéressants qu’offrent les SCPI de rendement.
Les pessimistes, eux, pensent que les SCPI pourraient devenir beaucoup moins attractives dans le long terme. Les investisseurs pourraient aller vers d’autres investissements.

Restons optimistes !


L’économie française a de très bonnes chances d’échapper à une situation de trappe à liquidité. L’investissement en général devrait se maintenir dans le long terme.
La diversification des SCPI permet aux investisseurs les plus pessimistes de mutualiser les risques liés aux SCPI. En plus de réduire le risque de l’investissement, la diversification permet aux associés des SCPI de rendement de continuer à profiter de la performance qu’offrent ces SCPI.