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Fonctionnement des sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI

Les SCPI sont des supports d’épargne immobilière basés sur l’investissement locatif. Elles permettent aux investisseurs d’accéder indirectement à l’investissement immobilier via la souscription de parts. Le budget alloué à l’acquisition des parts est relativement réduit par rapport à l’achat d’un bien en direct. Ce qui permet à des profils d’épargnants ayant une assise financière moyenne de profiter d’un placement à l’origine destiné aux gros budgets. Pour acheter ses immeubles (tertiaires ou résidentiels), une SCPI collecte donc des fonds auprès du public.

L’opération de collecte en question se fait par émission de parts. En souscrivant ces parts, un individu acquiert le statut d’associé et jouit de tous les privilèges et bénéfices générés par l’activité au sein de la SCPI. La pierre-papier étant essentiellement associée à l’investissement immobilier indirect, elle est gérée par une société de gestion. Celle-ci se charge d’acquérir des biens diversifiés en bureaux, commerces, locaux d’activités et logements en France comme à l’étranger, puis de les louer pour en tirer des revenus périodiques.

Les principaux avantages d’un investissement en SCPI

  • La SCPI est un véhicule de placement investi dans des immeubles divers. Elles sont donc susceptibles d’offrir de meilleures performances tout en atténuant les risques liés à la location immobilière.
  • De même, le placement est diversifié sur plusieurs types de biens immobiliers et emplacements géographiques. La rentabilité qui en résulte est importante car la stratégie usitée est naturellement fondée sur la sélection judicieuse d’actifs à fort potentiel de rendement et sur l’exposition aux cycles des différents marchés immobiliers.
  • La SCPI permet d’accéder à de l’immobilier à forte valeur ajoutée (immeubles d’entreprise en général) à partir de 1000 euros seulement.
  • Au-delà de la perception de revenus complémentaires réguliers, l’épargnant a le privilège de se constituer un patrimoine et un appui solide pour mieux anticiper sa retraite.
  • La gestion locative est déléguée à une société spécialisée en gestion de portefeuille immobilier. Ce qui affranchit de toutes les contraintes liées à l’administration et la détention d’un bien immobilier en direct.
  • Les échanges de parts sont possibles à tout moment sur des marchés réglementés.

Tout savoir sur le fonctionnement des SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier permettent d’investir de façon indirecte dans l’immobilier locatif.

Découvrir vos avantages procurés par les SCPI

  • Rendement performant supérieur à + 5% par an en moyenne.
  • Aucun soucis de gestion locative.
  • La sécurité du placement grâce à la multitude d’actifs immobiliers et de locataires.

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La simulation SCPI vous permettra de comprendre les flux de trésorerie et de mieux appréhender votre effort d’épargne mensuel si vous souscrivez à des parts de Sociétés Civiles de Placement en Immobilier à crédit.

Découvrez dans le Guide des Sociétés Civiles de Placement en Immobilier tous les conseils, exemples et astuces pour bien investir.

Dans la situation économique actuelle, avec des taux courts en baisse et des taux long qui fluctuent beaucoup sur le marché, l’investissement immobilier s’est hissé peu à peu en tête des investissements réalisés.

En termes de performance sur le marché, l’investissement immobilier arrive en tête en considérant les 20 dernières années.
Le marché immobilier est très concurrentiel et attire beaucoup d’actifs. Le marché immobilier est créateur d’emploi, certains investissements réalisés sont des développements immobiliers qui peuvent conduire à une amélioration significative de la qualité de vie de certaines personnes.

L’immobilier est un investissement durable qui peut à terme avoir de très bonnes retombées économiques sur le pays.

Les investisseurs souhaitant réaliser un investissement immobilier peuvent investir indirectement notamment à travers la pierre papier. Les investissements dans la pierre papier possibles sont les SCPI de rendement, les SCPI fiscales, les OPCI, les SIIC, les foncières, OPCVM immobilier etc.

Investir dans la pierre papier permet à l’investisseur de placer son épargne sur un actif immobilier réel. L’acheteur va ainsi bénéficier des nombreux avantages liés à la détention du bien immobilier sans avoir à en assumer les charges.

L’investissement dans la pierre papier est devenu très populaire depuis quelques années, le niveau de collecte réalisé atteint des sommets.
La collecte des SCPI s’élève entre 2,5 et 3 milliards d’euros par an. La capitalisation globale des SIIC a atteint un niveau historiquement élevé de 57 milliards d’euros.

La baisse des taux a entraîné une orientation de l’investissement vers les SCPI. L’investissement dans les SCPI de rendement connait depuis quelques années une augmentation importante. Ceci est dû au fait que la diversification vers les SCPI de rendement s’est imposée comme étant obligatoire et nécessaire.

La gestion de la SCPI

La gestion de la SCPI est assurée par une société de gestion. La société de gestion s’occupe de la constitution du parc immobilier de la SCPI. Elle trouve les locataires et s’occupe également de la collecte des loyers. Des frais de gestion sont prélevés sur les revenus fonciers et financiers de la société. Les associés de la SCPI ne sont pas en charge du paiement des frais de gestion. Elles représentent un pourcentage des revenus de la SCPI. Le reste des revenus après prélèvement des frais de gestion est reversé aux porteurs de parts selon le nombre de parts détenu par chacun d’eux.

Fiscalité des SCPI

La SCPI est fiscalement transparente, cela signifie que toute la fiscalité des SCPI est prise en charge par les porteurs de parts. Les revenus fonciers, financiers et les éventuelles plus-values reçues par le souscripteur lors de la vente de leurs parts de SCPI sont imposés au titre de l’impôt sur les revenus.

La SCPI est un produit important de diversification. La collecte de la SCPI connait une accélération très forte depuis quelques années.
Les biens immobiliers étant limités dans l’espace, certaines SCPI ont tendance à se diversifier à l’étranger. En Allemagne, la fiscalité douce, la stabilité des loyers et d’autres points attirent de nombreux investisseurs. Les allemands n’ont pas une grande préférence pour la détention de biens immobiliers, ce qui rend le marché locatif allemand très intéressant.
La diversification vers l’immobilier de santé est elle aussi très intéressante. Sachant qu’une française sur 2 va être centenaire, il est évident que dans quelques années la demande de services pour personnes âgées va connaitre une importante augmentation. Ces SCPI seront donc là pour faire face à cette demande.
De nombreuses autres diversifications sont possibles, comme l’intégration de biens acquis en viager ou en nue-propriété.

Le rendement des SCPI de rendement est assez élevé, Il est estimé en moyenne entre 5 et 8 % par an. Les risques associés à la détention des parts de SCPI ne sont pas nombreux. Le couple rentabilité-risque de la SCPI est donc favorable.
La France présente une très bonne gestion du risque locatif. Les plus-values étant liées au marché immobilier sont volatiles et donc très difficiles à anticiper.
La rémunération de l’investissement résidentiel est de 2 à 3% par an, elle est faible comparée à l’investissement d’entreprise.
Beaucoup de SCPI de rendement investissent en priorité dans l’immobilier d’entreprise. Celles-ci présentent un taux d’occupation plus élevé et moins de risques d’impayé.
L’investissement immobilier d’entreprise présente néanmoins certains inconvénients. La demande locative est fortement influencée par la conjoncture économique.
L’environnement est en constante évolution, les immeubles de bureau sont soumis à une obsolescence. Leur durée de vie est de 30 ans en moyenne.

Les investisseurs ont une forte attraction pour les SCPI. Cette attraction est due à la forte rentabilité qu’offrent ces investissements combinée à des risques assez faibles.
La performance des SCPI est très sensiblement corrélée à l’activité économique. L’avenir des SCPI est donc lié à la situation du marché.
Les individus ont des idées différentes quant à la situation économique dans les années à venir. Il y a les optimistes d’un côté et les pessimistes de l’autre.
Pour les optimistes, la situation économique devrait repartir. Une croissance de la production et de l’inflation pourrait permettre aux investisseurs de profiter des rendements intéressants qu’offrent les SCPI de rendement.
Les pessimistes, eux, pensent que les SCPI pourraient devenir beaucoup moins attractives dans le long terme. Les investisseurs pourraient aller vers d’autres investissements.

Le risque de l’investissement dans la pierre papier est la perte de capital. Pour récupérer le capital investi, les investisseurs revendent les parts de SCPI qu’ils détiennent. Une très mauvaise configuration de marché peut entraîner  une importante baisse de la valeur des parts.

Sur 30 ans, la performance des foncières est la plus élevée, elle présente également une volatilité très forte.

La rentabilité des actifs immobiliers est en baisse, due à la demande très forte des actifs immobiliers.
L’investissement immobilier est un investissement de long terme qui est soumis à la conjoncture économique.

L’attraction des investisseurs pour l’immobilier pourrait laisser à penser que le marché immobilier connait actuellement une bulle immobilière.
Les loyers en France sont économiquement bas, la valorisation des biens immobiliers est cohérente.
Les loyers bas et la cohérence des prix des biens immobiliers ne laissent paraître aucune surévaluation du marché immobilier. Il n’y a, a priori, aucune bulle immobilière en France.
En Angleterre par contre, la hausse continue des loyers et des prix des biens immobiliers pourrait être en bulle immobilière.

L’économie française a de très bonnes chances d’échapper à une situation de trappe à liquidité. L’investissement en général devrait se maintenir dans le long terme.
La diversification des SCPI permet aux investisseurs les plus pessimistes de mutualiser les risques liés aux SCPI. En plus de réduire le risque de l’investissement, la diversification permet aux associés des SCPI de rendement de continuer à profiter de la performance qu’offrent ces SCPI.

Le portail de la pierre-papier dites de Rendement en France

Définition d’une SCPI de rendement

Une SCPI de rendement est une société civile de placement ayant pour activité principale la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier. Les actifs composant ce patrimoine sont presque exclusivement des locaux d’entreprise et très rarement de logements. L’achat de ces derniers est financé par les fonds collectés auprès des souscripteurs. Ils sont par ailleurs mis en location afin de produire des revenus, qui seront ensuite redistribués (la plupart du temps à fréquence trimestrielle) aux associés selon la quote-part qui leur revient dans le capital.

Les types de biens recherchés par une SCPI de rendement sont le plus souvent des bureaux, des murs de boutiques, des locaux d’activités, des résidences diverses ou encore des parkings. Certains véhicules choisissent cependant d’investir dans de l’immobilier résidentiel, mais cela vient en complémentarité avec les actifs de base, c’est-à-dire les locaux professionnels.

Une telle structure est gérée par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Celle-ci s’occupe du processus de fonctionnement de la SCPI dans son ensemble, soit depuis la constitution du patrimoine, à la gestion locative jusqu’à la revente des parts. Elle décide également des opérations intervenant dans le cadre où à l’issue de l’activité d’exploitation (augmentation de capital, prolongement de la durée de vie, dissolution).

Quels objectifs poursuit-on en souscrivant à des parts de SCPI ?

L’investissement en SCPI répond à plusieurs objectifs :

  • La diversification de patrimoine : dans un contexte de forte volatilité des marchés financiers, l’immobilier s’avère être une valeur refuge, et en particulier la SCPI. Se tourner vers cette solution de placement est donc une décision intelligente pour diversifier son patrimoine. A plus forte raison, quand elle a tendance même à être un placement diversifié.
  • La recherche de rendement et de sécurité : la SCPI est un marché de niche quoique non exempt de risques, présente un niveau de sécurité fort estimable. S’appuyant également sur un créneau porteur, le rendement y est meilleur comparé aux autres placements. Celui-ci est le plus souvent supérieur à 4%.
  • La préparation de la retraite : il s’agit sans nul doute d’une excellente solution de rémunération et de valorisation de capital. L’associé percevra régulièrement les revenus locatifs, et en même temps fructifier son épargne sur le long terme comme dans le cas d’un emprunt par exemple. Les profits financiers cumulés au fil des années pourront ainsi permettre de financer confortablement sa retraite.
  • Au-delà de la perception de revenus complémentaires réguliers, l’épargnant a le privilège de se constituer un patrimoine et un appui solide pour mieux anticiper sa retraite.
  • La gestion locative est déléguée à une société spécialisée en gestion de portefeuille immobilier. Ce qui affranchit de toutes les contraintes liées à l’administration et la détention d’un bien immobilier en direct.

Les avantages que procure cet investissement

  • Accès indirect à l’immobilier locatif : cette alternative est beaucoup plus intéressante que l’immobilier en direct. D’abord, parce qu’elle ne requiert pas un budget élevé pour devenir propriétaire de biens immobiliers (ces derniers se trouvant aussi être des immeubles d’entreprises). Ensuite, elle ne confronte pas aux aléas de la détention d’un bien acquis en direct.
  • Gestion du patrimoine confiée à une société de gestion : aucune gestion locative prévue de la part du porteur de part. Cette activité est confiée globalement au gérant de la SCPI.
  • Apport de revenus complémentaires : les revenus locatifs sont reversés aux associés sous forme de dividende. Ils les perçoivent en principe tous les trois mois. En outre, la revente de parts peut générer des plus-values auxquelles ils ont également droit.
  • Performance attractive : l’immobilier est certainement plus rentable que d’autres supports de placement. Ce qui permet à une SCPI d’en tirer pleinement profit. A fortiori, son objet repose sur l’exploitation d’un patrimoine immobilier tertiaire caractérisé par un rendement supérieur. Par ailleurs, la baisse constante des taux impacte positivement sur le capital dans la mesure où l’investissement à crédit génère un effet de levier. Tous ces facteurs jouent en faveur de la performance qu’on reconnaît assez importante pour cette classe d’actifs.
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Comment investir dans une SCPI ?

Pour investir, il faut souscrire des parts de la SCPI. Il existe plusieurs façons d’acheter ses parts :

  • A comptant : cette modalité est envisagée dans le cas où le souscripteur souhaite percevoir des revenus immédiats et réguliers tout au long de la durée de détention.
  • A crédit : le but de cette opération est de bénéficier d’un effet de levier de crédit. L’endettement est une bonne façon de fructifier son capital grâce à cet effet de levier. Ce dernier est intéressant lorsque le rendement généré est supérieur aux taux d’emprunt. L’autre atout du financement à crédit est aussi la possibilité d’alléger sa fiscalité en déduisant ces charges des revenus locatifs.
  • Via un contrat d’assurance-vie : cette alternative est bénéfique pour trois raisons. Le prix de souscription est plus faible, l’imposition des revenus de la SCPI est tributaire de la fiscalité de l’assurance-vie dans laquelle elle est logée et la liquidité est garantie.
  • En démembrement : la fiscalité est dans ce cas plus avantageuse

A propos du démembrement de parts

Le démembrement est une opération qui consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit pour une durée définie au préalable.

  • Être nu-propriétaire signifie qu’on ne peut jouir ou tirer profit d’un bien dont on est propriétaire. Lorsqu’on est nu-propriétaire de parts de SCPI de rendement, on ne perçoit pas de revenu foncier et on ne paie pas de charge durant la période de démembrement. En revanche, on est libre de céder ses parts sachant qu’on en est propriétaire.
  • Être usufruitier permet de jouir d’un bien dont on n’est pas propriétaire. La jouissance des parts de SCPI procure certains droits tels que la perception de revenus fonciers issus de son activité.

Au sein des SCPI, le démembrement a plusieurs intérêts. Alors que la nue-propriété est confiée à l’acquéreur de parts, l’usufruit est cédé à un tiers. Cela signifie qu’il ne perçoit pas de revenus durant le démembrement temporaire mais à l’issue de cette période, acquiert les parts en pleine propriété, et commence donc à encaisser les loyers. Ensuite, le prix d’acquisition de la nue-propriété ne représente qu’une fraction de valeur de la part d’une SCPI. On peut bénéficier d’une décote jusqu’à 35% pour une période de 10 ans. Enfin, le montant investi sort de la base taxable de l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). Ce qui représente un gain d’impôt substantiel.