La fiscalité des SCPI


La fiscalité des dividendes ou revenus fonciers

La fiscalité des revenus fonciers est séparée en deux régimes :

  • Le micro foncier : vous pouvez opter pour ce régime fiscal si vous percevez moins de 15 000 € de revenus foncier par an. Au moment de déclarer ses revenus un abattement de 30 % sera effectué sur les revenus fonciers. Vos parts de SCPI ne doivent pas déjà être assujetties à un dispositif fiscal spécialisé (Loi Malraux, loi Pinel …) pour bénéficier de l’abattement.

  • Le régime réel : vous êtes contraint d’opter pour ce régime si vos revenus fonciers dépassent 15 000 €. Cependant si vos revenus fonciers ne dépassent pas cette somme, vous avez quand même le droit de choisir le régime réel. Ce choix sera irrévocable pendant 3 ans. L’investisseur aura intérêt à opter pour le régime réel dans le cas où il a financé ses parts de SCPI à crédit et que le montant des intérêts d’emprunt est supérieur à l’abattement de 30 %. Le bénéficie est soumis aux prélèvements sociaux à 15,5 % puis imposé à hauteur de la tranche marginale d’imposition.

 


La fiscalité sur les plus-values

Il faut bien faire la distinction entre l’impôt sur les plus-values au moment de la revente des immeubles au sein d’une SCPI et les plus-values au moment de la cession ou revente des parts.

Si la SCPI revend l’un de ses immeubles acquis il y a moins de 22 ans alors l’impôt sera directement prélevé par le notaire. Les associés n’effectuent aucun règlement et toucheront la plus-value nette d’impôt.

Alors qu’en cas de cession ou revente de parts, la plus-value réalisée est assujettie à un abattement progressif :

  • 6% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année.
  • 4% d’abattement entre la 22ème année.

L’exonération des prélèvements sociaux n’arrive qu’à partir de 30 ans. Avant cette date les porteurs de parts bénéficient d’un abattement :

  • 1.65% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année.
  • 1.6% d’abattement entre la 22ème année.
  • 9% d’abattement entre la 23ème et la 30ème année.

Pour finir, après avoir appliqué les abattements, la plus-value est imposée à 19 % et 15,5 % pour les prélèvements sociaux. Au-delà de 30 ans de détention l’impôt est nul.

Les SCPI au regard de l’ISF

Les parts de SCPI sont généralement comprises dans l’ISF, c’est la valeur de la part en cas de retrait qui est prise en compte.