Contexte du marché immobilier en Allemagne
Tout d’abord l’Allemagne est devenue une place forte de l’Europe de par sa situation géographique, ses faibles taux d’intérêt et une exportation en hausse.
En Allemagne il existe un grand marché de l’immobilier d’entreprise et plusieurs sous marchés. L’immobilier régional allemand est très important comparé au marché français qui lui est plus centralisé sur la capitale.
Le volume des transactions immobilières d’entreprises en Allemagne est de 30 milliards en 2013, le double de l’investissement en France (16 milliards). Ce volume de transactions vient de la diversification régionale des investissements et d’un marché de l’immobilier d’entreprise très volumineux.
Pourquoi investir sur le marché immobilier en Allemagne ?
Le marché de l’immobilier d’entreprise allemand est porté par de fortes créations de start-up et une diversification des pôles économiques (Berlin, Francfort, Hambourg, Stuttgart …).
La déconcentration géographique de l’économie en Allemagne crée des investissements immobiliers moins concentrés et accentue le nombre de biens disponibles. Suite à cette concurrence plus étendue, le prix du mètre carré a baissé automatiquement pour arriver à un niveau correct d’environ 35 €/m².
De plus le taux de rendement des immeubles d’entreprise reste très bon, par exemple Stuttgart possède un taux de rendement est de 6% à 7%.
Investir dans une SCPI en Allemagne permet de diversifier son portefeuille et de mutualiser les risques.
Fiscalité du marché immobilier en Allemagne
Tout d’abord une SCPI française qui souhaite investir sur le marché immobilier allemand doit créer une SCI allemande qui détiendra les biens immobiliers. Les revenus fonciers bruts seront perçus par la SCI allemande.
Au niveau des plus-values comme des revenus fonciers, la fiscalité allemande prend le dessus sur la fiscalité française. Cela afin d’éviter une double imposition des revenus.
Pour les revenus fonciers, l’imposition est relative à l’impôt sur les sociétés Allemandes qui est de 15,825 %. Si L’investisseur finance sont projet par le biais d’un prêt, il bénéficiera d’une déduction de ses intérêts d’emprunt ainsi que des charges immobilières liées.
De plus le porteur des parts devra déclarer ses revenus fonciers en France et Allemagne. Il sera imposé en France sur la déclaration de ses revenus fonciers puis recevra un crédit d’impôt à hauteur du prélèvement pour éviter la double imposition.
En cas de vente d’actifs immobiliers, les plus-values seront aussi assujetties à l’impôt sur les sociétés allemandes qui est de 15,825 %. Les porteurs de parts de la SCPI devront déclarer leurs plus-values de cession de parts. Cela permettra à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt.
