Les SCPI : vers le changement

Quand on ne dispose pas du budget nécessaire pour investir dans l’immobilier direct, les véhicules de la pierre-papier sont l’alternative à priser. Accessible à partir de quelques milliers d’euros seulement, le souscripteur de parts se crée un patrimoine immobilier sans aucun souci de gestion parce qu’en gros c’est la SCPI qui s’en charge. En retour, il perçoit des revenus versés trimestriellement, donc très intéressant pour ceux qui souhaitent se constituer un complément de revenus.

On connaît ces lignes par cœur et il faut se l’avouer, c’est bien agréable. Mais ne serait-il pas temps de remettre les pendules à l’heure ? La pierre papier est certes un bon refuge pour les investisseurs immobiliers. Avec un rendement alléchant et des risques plus maîtrisés, c’est sans aucun doute l’un des meilleurs placements du marché. Seulement à l’heure actuelle, la situation est quelque peu différente bien plus dans le mauvais sens que dans l’opposé. Et la seule manière de redresser la barre serait de percevoir les choses comme elles le sont ou plutôt, comme elles devront l’être.

SCPI : Le constat de l’existant

La collecte nette atteint son niveau record en 2017: si 2016 marquait une année historique en matière de collecte avec 5,56 milliards d’euros réalisée sur l’année, il n’en sera certainement pas moins de l’année 2017 qui sur le seul semestre (1er semestre) a fait état de 3,8 milliards d’euros, soit +56% par rapport à 2016.

Les taux de rendement ont baissé : on s’y attendait moins mais c’était néanmoins prévisible vu le mouvement de baisse prolongé ainsi que les réformes structurelles de ces 10 dernières années. Résultat donc : le taux de distribution est passé de 5,08% en 2014 à 4,63% en 2016. En 2017, on conjecture une baisse de 30 points de base.

Les sociétés de gestion s’efforcent de maintenir leurs performances au détriment des années futures : pour alimenter leurs objectifs commerciaux, les sociétés de gestion puisent dans leurs réserves de trésorerie afin d’assurer la pérennité du taux de distribution. En d’autres termes, elles lissent ce taux pour rester en phase avec le marché.

Les précautions à prendre avant d’investir en parts de SCPI

Devant ces faits, le plus sage serait donc de faire face à la réalité comme le suggéreraient aujourd’hui un grand nombre de conseillers en investissements financiers déterminés plus que jamais à changer les règles pour avoir une vision plus juste de ce type de placement.

Pour répondre ainsi aux nombreuses interrogations autour de ce sujet, il convient d’éclaircir deux choses importantes :

1. La première est : « Faut-il toujours investir dans les SCPI ? ». Outre leur atout de décorrélation, ces véhicules sont programmés sur le long terme et pour des besoins de diversification. Ils présentent à cet effet un rapport rendement/risque supérieur. Mais est-ce suffisant pour les choisir ? A ce propos, les gérants de SCPI ont leur propre conviction quant aux perspectives et à la contribution réelle de la pierre-papier en tant qu’outil fiable pour diversifier ses placements.

2. La deuxième chose qui mérite d’être élucidée repose sur la sélection des SCPI. « Comment opérer une sélection pertinente ? » ou encore « Comment avoir la certitude de tomber sur les bonnes informations sachant qu’il y a 176 SCPI actuellement sur le marché ? ». Par ailleurs, on a tendance à se focaliser sur des indicateurs passés alors même que ces indicateurs ne reflètent pas la réalité vraie. Le taux de distribution communiqué par les gérants tel qu’il a été expliqué plus haut est souvent le résultat d’un ajustement superficiel mais en réalité, dissimulerait une baisse potentielle de revenus. Face à une telle confusion, il serait donc plus approprié d’inclure certains indicateurs essentiels, notamment ceux qui sont portés à améliorer les perspectives futures de ces produits.

Pour un changement rationnel

Selon ce contexte, la modification en profondeur du cadre d’analyse est une première nécessité pour pouvoir établir une vision plus rationnelle. Par là même, on a décidé d’asseoir la nouvelle méthodologie d’analyse sur les réflexes suivants :

Établir une comparaison dans un contexte adapté :

S’il est vrai qu’autrefois certains indicateurs suffisaient pour justifier le potentiel de ces placements, il convient dorénavant de scruter d’autres paramètres. L’emplacement géographique du patrimoine tout comme sa répartition sectorielle est un élément qui peut garantir de bonnes conditions de transaction. Il a donc fallu scinder les différentes catégories (bureaux, commerces et spécialisés) pour leur potentiel différentiel. Or dans le cas présent, lorsqu’on référence les SCPI, on fait souvent allusion à la typologie sectorielle. On note cependant que le composant géographique est dominant dans ce choix. Si par exemple une SCPI investit majoritairement en bureaux parisiens, elle pourrait rater une meilleure opportunité de rendement si elle n’investissait pas dans la même proportion en bureaux situés en province. C’est aussi vrai pour le niveau d’exposition aux risques.

A l’avenir donc, il convient également de différencier chaque catégorie de SCPI selon la dominante géographique (Exemple : au lieu de « SCPI Bureaux » tout court, on définit par « SCPI Bureaux Province » ou « SCPI Bureaux Allemagne » en fonction de la localisation concernée). De cette façon, plus la répartition géographique est spécifiée, mieux le rendement potentiel et les risques associés sont identifiés.

Éviter certains indicateurs et en privilégier d’autres :

Si auparavant, les candidats potentiels aux SCPI avaient pour habitude de voir le rendement en premier, ce n’est pratiquement plus le cas. D’autant que le taux de distribution est en baisse, il n’y a pas lieu de voir systématiquement de ce côté. Pareillement pour le TRI. Si le rendement a chuté, c’est que le dividende lui-même a baissé. Et bien sûr, le TRI n’est pas toujours suffisant pour assurer la stabilité et la progression de ce dividende. Donc, il faut également éviter de toujours se baser sur ce ratio.

Entre temps, avec le dividende et le rendement (actuellement DVM) qui s’érodent, le prix des parts a augmenté. Pour les investisseurs avisés, ils appréhendent cette hausse comme une évolution positive. Mais pour les moins avertis, cela peut être un mauvais signe. Or ce n’en est pas un. Au contraire, la hausse des valeurs des parts est un signe de dynamisme. Cette progression pourrait traduire une hausse des valeurs des actifs qui s’apprécie en même temps que celle du prix des actifs. Ou alors, l’excédent est constitué sous forme de revenus latents qui seront distribués au moment de la cession. C’est une stratégie assez percutante à l’heure où l’intérêt de ce placement est de plus en plus dans la composition des revenus distribués et distribuables.

Ainsi, s’orienter vers le TRI ou le DVM ne doit pas être une habitude. Ces critères doivent s’apprécier d’une année à l’autre voir sur plusieurs années. Or, l’évaluation des dividendes et les prix des parts intervient sur une fréquence plus répétée et plus courte. C’est pourquoi, il est plus intéressant de se référer aux dernières informations.

En somme, il est important d’apporter plus d’objectivité et moins d’automatisme dans l’analyse des SCPI. Pour les conseillers en Investissements Financiers qui sont tenus constamment au courant des facteurs (endogènes et exogènes) influant sur le fonctionnement et l’évolution de ces véhicules, la maîtrise de chaque détail et la connaissance de chaque événement autour de ce petit monde qu’est les SCPI est un énorme défi à relever. En outre, la transmutation qui va s’opérer pour bientôt incombent à ces professionnels de fournir de manière la plus complète et précise possible les règles et les informations utiles afin de pérenniser le dynamisme de ce marché.